香江控股净利大降 收购天津三项目亏4756万去化缓慢

发表时间:2019-06-18 07:42 来源:金融界

开发进度缓慢、销售遇冷、业绩承诺难以兑现…… 香江控股(SH600162) 正受到多方质疑,遭深交所问询。

年报显示,2018年 香江控股(SH600162) 实现营业收入41.35亿元,同比下降12.21%;实现净利润5.09亿元,同比减少38.93%,为三年最低值。而其股价从去年1月12日复牌后3.92元的高点,下跌至2.28元,市值损失达57亿元。

长江商报记者还注意到, 香江控股(SH600162) 在2017年以25亿元的代价购买了控股股东南方香江持有的“天津三项目”,收购之时,天津三公司信誓旦旦承诺2018-2020年分别累计完成3.53亿、4.41亿、3.76亿,共11.7亿的利润。而今,该项目承诺的业绩非但未完成,甚至亏损。2018年,这三家公司亏损近5000万,分别为1231万、594万、2931万。

近日, 香江控股(SH600162) 在发布两次延迟公告后,终于对深交所下发的问询函进行了回复,问询函中涉及公司资金和负债情况,以及部分项目开发进度缓慢、销售遇冷、业绩承诺难以兑现等问题。

营收净利润大幅下降

香江控股(SH600162) 公司是从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商,另一方面通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营。

年报显示,2018年 香江控股(SH600162) 实现营业收入41.35亿元,同比下降12.21%;实现净利润5.09亿元,同比减少38.93%,为三年最低值。而其股价从去年1月12日复牌后3.92元的高点,下跌至2.28元,市值损失达57亿元。

同时,公司营业总成本较去年同期微涨0.7%。主要由于公司的财务费用大涨151.1%至3.4亿元,其中利息费用约3.8亿元。尽管公司期内的投资收益扭亏为盈,由期初的-985万元升至期末的7095万元,但依然难以弥补营收下滑的空白。

从主营业务来看, 香江控股(SH600162) 的物业销售、商贸流通运营两项业务营业收入占总收入比例分别为56%和33%。然而,两者营业收入较去年同期分别有11.85%和25.24%的下滑。另外,从2016年-2018年度, 香江控股(SH600162) 商贸流通运营业务收入占总收入的比重分别为55.8%、40%和33%,呈现出逐年下降的趋势。

债务方面,截至2018年末, 香江控股(SH600162) 的短期负债与一年内到期的非流动负债都较期初有大幅度增长,截至期末,短期负债为20.38亿元,较期初增长了228.7%;一年内到期的非流动负债为22.06亿元,增长了151.25%,而公司账上现金只有23.62亿元。

不仅如此, 香江控股(SH600162) 2018年的经营性现金流量净额下降762.02%至-29.41亿元。有业内人士分析称,经营性现金流告负或许与“天津三项目”有关。报告期内, 香江控股(SH600162) 以25亿元的代价购买了控股股东南方香江持有的“天津三项目”——森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业各65%的股权,从而抬升了支出金额,使得公司期内的投资现金流为负,约为-24.4亿元。

香江控股(SH600162) 表示,2018年公司营业收入的下降和财务费用的增加导致净利润出现下降,营收的下降又主要是房地产结转收入差异导致。

收购天津三项目亏损近五千万

年报显示, 香江控股(SH600162) 在天津、广州和成都储备的规划计容建筑面积位居前三位,分别为160.6万平方米、64.3万平方米与37.4万平方米。但2018年公司天津项目的可供出售面积为24.03万平方米,而销售面积仅为1.9万平方米,销售比例仅7.9%。

收购之时,天津三公司信誓旦旦承诺2018-2020年分别累计完成3.53亿、4.41亿、3.76亿,共11.7亿的利润。而今,该项目承诺的业绩非但未完成,甚至亏损。

问询函指出,收购时天津三公司净资产合计为负0.41亿,收购溢价率高达62倍。然而,2018年,这三家公司非但没有盈利,反而分别亏损了1231万、594万、2931万,共计4756万。

上交所要求 香江控股(SH600162) “基于2018年天津三公司的利润情况,以及项目所在地区的房地产政策和去化情况,说明是否存在业绩承诺难以完成的可能”。

对此,香江股份,从年初至5月25日,天津三公司的房地产项目销售已新增认购8.59万平米。目前天津项目可售面积17.67万平方米,今年下半年预计新推产品13.8万平方米。 香江控股(SH600162) 也表示,天津三公司由于受市场竞争、房地产行业政策及宏观经济的影响,存在业绩承诺无法实现的风险。

从销售面积来看,回复函指出,2018年天津商品住宅销售面积为1140.73万m2,同比下降15.1%;2018年广州商品住宅销售面积1138.19万平方米,同比下降16.8%;成都商品房成交面积约为3667万平米,其中商品住宅成交面积为2442万平米,同比下降9.1%。

财经评论员严跃进向长江商报记者表示,企业地产项目去化缓慢,或说明本身也没有执行高周转的策略。缓慢去化是两种因素的结合,第一是放缓销售节奏有助于提高项目的盈利水平,第二是企业营销的节奏或没有主动去加快。一般来说,地产业务销售不好或者说经营方面有压力,确实会影响财务数据和转型的能力。

来源:金融界

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